Guías
Cómo se escritura un terreno en Coahuila, paso a paso
Del contrato al Registro Público. Qué documentos se necesitan, qué revisa el notario y cuánto suele costar el trámite.
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La escrituración es el momento en que una compra se vuelve realmente tuya. Hasta que la escritura está inscrita en el Registro Público de la Propiedad, lo que tienes es un derecho frente al vendedor, no frente al mundo. La diferencia importa mucho el día que aparece un tercero reclamando.
Esta guía es orientativa y describe el procedimiento general. Cada operación tiene particularidades y la asesoría de un notario público es indispensable, no opcional.
Antes de firmar nada
Tres documentos que debes pedir y leer antes de entregar dinero:
Antecedente registral. Acredita quién es el propietario inscrito y desde cuándo. Confirma que quien te vende es quien aparece en el registro.
Certificado de libertad de gravamen. Lo emite el Registro Público y dice si el predio tiene hipotecas, embargos o limitaciones. Un terreno con gravamen no debe escriturarse hasta cancelarlo.
Constancia de uso de suelo. La emite el municipio y define qué se puede construir. Comprar sin ella es apostar.
Agrega el recibo de predial al corriente y, si el predio viene de una subdivisión, el plano de lotificación autorizado.
El papel del notario
En México la compraventa de inmuebles se formaliza ante notario público. No es un trámite administrativo: el notario da fe, revisa la legalidad de la operación y responde por ella.
El notario verifica la identidad y capacidad de las partes, solicita certificados actualizados, calcula y retiene los impuestos, redacta la escritura y la presenta al Registro Público para su inscripción.
Puedes elegir notario. Normalmente lo elige quien paga los gastos, que por costumbre es el comprador.
El orden del trámite
- Contrato de promesa o compraventa privada. Fija precio, plazos y condiciones. Conviene que lo revise un abogado aunque parezca estándar.
- Integración del expediente. Se reúnen los documentos del inmueble y las identificaciones, CURP y RFC de las partes.
- Avalúo. Requerido para calcular impuestos, lo realiza un perito autorizado.
- Certificados actualizados. El notario los solicita cerca de la firma, porque tienen vigencia corta.
- Firma de la escritura. Ambas partes firman ante el notario y se paga el saldo.
- Pago de impuestos y derechos.
- Inscripción en el Registro Público. El paso decisivo. Suele tomar semanas.
- Entrega del testimonio. Recibes tu copia certificada, ya con los datos de inscripción.
Qué se paga
Los conceptos habituales a cargo del comprador son el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, los derechos de registro, los honorarios del notario, el avalúo y los certificados.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la ganancia, con excepciones que dependen del caso.
Los porcentajes varían por estado y por monto de la operación, así que pide al notario un presupuesto desglosado por escrito antes de empezar. Es una petición normal y cualquier notaría seria la atiende.
Errores que salen caros
- Pagar todo antes de firmar. Deja siempre un saldo contra entrega de escritura.
- No verificar el gravamen. Es el error más caro y el más fácil de evitar.
- Quedarse sin la inscripción. La firma no basta. Si el trámite se quedó a medias, tu escritura no protege frente a terceros. Exige el testimonio inscrito.
- Confiar en un pagaré o un recibo. No transmiten propiedad.
Al final
Guarda el testimonio inscrito, el plano, los comprobantes de impuestos y el certificado de libertad de gravamen previo. Ese expediente es lo que te van a pedir el día que vendas, y armarlo entonces es mucho más difícil que conservarlo ahora.